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No2 専門家は絶対に教えてくれない! 本当に役立つマンション購入術

私はいつかマンションを購入したい!というブログを立ち上げているくらい、不動産に興味があり、できれば数年以内に都内でマンションを購入したいと考えています。

多くの人が一生に一度しか経験せず経験が積めない割に金額が非常に大きな買い物ですので、今のうちに知識を学ぶべく何冊か関連書籍を読んでみることにしました。

ということで、2冊目は湾岸地域にお住まいののらえもんさんが書いたマンション本です。本業は不動産ではないようですが、だからこそ消費者目線で書かれていてとても参考になります。

 

専門家は絶対に教えてくれない!  本当に役立つマンション購入術 (廣済堂新書)
のらえもん
廣済堂出版 (2015-10-06)
売り上げランキング: 4,689

16p

本書のルールをまずお伝えしておきます。
ルール1 フルローンで購入し、いつ売却しても残債が減るスピードより物件価値の目減りの方が遅い物件を買う
ルール2 ルール1の前提条件を満たしたうえで、自分の家族の最大幸福をはかる

この条件をクリアできる物件であればいつでも売れるので最高ですね。この書籍も含めていろいろ勉強しなければいけません。

24p

購入と賃貸は金利3%で有利不利がバランスするように設定されている

これは面白い法則ですね。2016年12月時点でフラット35ですら金利 1.1%ですから、今のうちに購入しておいたほうがお得ということになりますし、体感としてもそんな気がします。

30p

私はマンションを選ぶ際に「内部要因」と「外部要因」に分け、物件を選ぶ際に優先順位をつけることをお勧めしています。

・内部要因 日当り、間取り、設備、施設など

・外部要因 駅からの距離、沿線、町の雰囲気、教育環境など

うーん、自分が優先する条件はなんでしょう。経済合理性を重視すると、筆者と同じように「これから人口が増える街」でしょうか。単純な条件ですが、人口減少社会の日本ではなかなかありません。

73〜75p

新築マンションならバス便を避けつつ、300戸できれば500戸以上の超大規模マンションで価格形成の歪みを見つけて購入するのが損をしないマンション購入の第一歩と考えています。

共働きが増えるほど時間重視の駅近物件の需要は高まりますから、特に駅直結のマンションが良いですよね。また強気の値付けをしにくい・目を引く最低価格住戸を設定する・北側住戸が安く設定されやすいなどの理由から、大規模住宅ほどリセール価格は保たれやすいようです。

76p

再開発によって人口と利便性があとからついてくる地域は、必ず最初の物件が安く、最後の物件が高くなります。

今までの話を総合すると、リーマンショック後のような不況期に再開発がスタートする駅に近い超大規模マンションを購入するのがベストな戦略ということになります。これからどこが再開発されるかはあらかじめ公開されていますから調べておく価値はありそうです。

117p 

現金客を除いて次に望ましい顧客は

・即内覧の案内が出来る

・住宅ローンの事前審査を既に住ませている

・メールや電話のレスポンスが良い

・決断が早い

となります。

確かに業者さんにとって良い顧客となることも大切な視点ですね。特にお得な中古物件を買いたい場合は事前準備が重要なようです。 
156p

お金を借りる場合は「期間は出来るだけ長く」「金利は出来るだけ安く」「借入金はできるだけ多く」借りることが原則です。

ということは借りるなら35年ローンですかね。ローン中に売却した場合、ローンがどうなるのかいまいち分かりませんが。

なお、のらえもんさんのブログで暗に?紹介されているように銀行ローンとフラット35を組み合わせることで、2軒同時に借りることもできるようです。

実践したいこと
長期金利が3%以下なら、購入を検討する価値あり。
ローンを借りる際は長い期間、低金利で多く借りる。

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