No16 不動産投資にだまされるな

週末に不動産関係の書籍をまとめ読みしたので、何冊かレビューしてみます。早く1軒目を購入したいものです。

不動産投資にだまされるな-「テクニック」から「本質」の時代へ (中公新書ラクレ)
物件を買おうとした際、最初からいきなり賃貸用のものを買うのではなく、あくまで自宅用として物件を買い、支払いを終えた後に賃貸に回すという手法がある。

失敗例が複数紹介された後に上手くいきやすい例として、まずは住宅ローンで自宅を買い、返済が終わったらその物件を賃貸に回すというアドバイスが紹介されていました。ただし、現在は住宅ローン金利が非常に低いので、もし賃貸に出した後も住宅ローン金利で返済可能な銀行があれば売却せずに保有し続ける方がお得でしょう。そういった銀行はなかなかないと思いますが。。

141p

なお、引っ越した後、最初の物件で得られた賃料は、服や車、食事といった家以外の生活レベルを上げるために使うのはなるべく控え、新しい物件のローン返済だけに回すことを心がけたい。

上に挙げた方法が上手くいった後の話ですが、給料+αの収入が入るとついつい使ってしまうのが人の性でもあります。賃料収入と返済金額の差は貯金するなり株を買うなり大事に使いたいものです。

なお、本書で学んだことではありませんが、自宅売却時の譲渡益から最大3,000万円控除と次の物件での住宅ローン控除は原則併用できないようですが、厳密には住宅ローン控除を適用する年とその前後2年間(=計5年間)は売却時の控除を適用できないとのことなので、新居購入後も3年以上旧自宅を所有し続けてから売却すれば併用できるようです。 
出所:関田和弘税理士事務所

実践したいこと
・不動産はできるだけ住宅ローンで購入する
・2軒目を購入する場合、1軒目の収入で収入が増えるが生活レベルは上げない

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No15 一人の力で日経平均を動かせる男の投資哲学

素晴らしい実績に興味があり、cisさんの書籍を購入してみました。ただし、具体的な取引アドバイスはあまり書いていないのでそれを期待して買うのと期待外れかもしれません。

一人の力で日経平均を動かせる男の投資哲学
cis
KADOKAWA (2018-12-21)
売り上げランキング: 13
いずれバランスが取れるという発想と、損をしたくないという感情。この二つはとくにマイナスを導きやすい。

上げた株はその後も上げやすい、下げた株はその後も下げやすいという文脈での話です。現在はいわゆるバリュー株投資を行っていますが、下げすぎた株には注意してみます。

74p

イギリスのEU離脱決定、トランプの勝利など、欧米の政治的な事件があると、まず大きく売られる。その時日本では売られ過ぎる傾向がある。僕の経験からいえば、こういうときは90%は逆張りで買っていい。

これは数少ない具体的なアドバイスでした。今度週末にこういう事件があったときは少し意識してみます。

92p

もうちょいテクニックを使うなら、潰れる心配がなそうなアメリカ企業の債権を分散して10個ほど買えばよい。

米国の社債を購入するという考えはありませんでした。調べてみる価値があるかもしれません。

158p

日経平均オプションにも、ものすごい値段がついた。通常時は値段がついていなくて、ついて1円くらいのものが、このときは105円。

オプション取引は経験したことがなかったので、とりあえず口座を開設してみました。

170p

上場廃止になっていそうな会社も狙い目。比較的最近でいえば、JAL、東京電力、東芝など。

倒産するとリターンは0%ですが、危機を脱した際には10倍や20倍のリターンが狙えるので積極的に狙うべしということのようです。現在だと、PG&Eの株価が暴落しており、少額買うべきか悩ましいところです。

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194p

ブラックジャックにはカウンティングという攻略法がある。

最後にギャンブルの話になるとは思いませんでしたが、なかなか面白いブラックジャックの攻略法が書いてありました。興味のある方はぜひ購入して読んでみてください。

 

実践したいこと
・週末に海外で大きな事件が起きた時は逆張りで日経平均を購入する
・日経平均オプションに高い値段がついたらプットを空売りする
・PG&Eの株購入を検討する
・カジノのブラックジャックでカウンティングを試してみる

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No14 会社員から大学教授に転身する方法 第二の人生で成功するための「たった3つ」の必勝ノウハウ

大学教授というのも面白い進路かなと思い、関連書籍を読んでみました。若いころから少しずつ準備しておくことが重要とのことで、以外とためになります。良書なのですが、表紙がポップすぎて中身と合っていない気がするのは気のせいでしょうか。。

筆者は、自分でなければできないことのみを自分で行ない、自分でなくともできることはすべて人にやらせた。こうして自分の時間を生み出し、会社の業績も上げた。

これは良い行動指針ですね。私も6月から仕事内容を増やす一方、プライベートも一層充実させるつもりなので参考にしてみます。

755、800p

論文のテーマは思わぬところから見つかるものだ。協力業者の会などに依頼されて行なった講演のレジュメなども全部保存すべきだ。そこから思わぬ論点が生ずることもある。また、社内報や企業内新聞に投稿した原稿なども、全部保存すべきだ。私はいつの日か役立つかもしれないと思って、そうしてきた。これも将来必ず大学教授になろうという熾烈な目的意識のなせる業だったのだ。

まだ業界内に原稿を投稿したり講演する立場にはありませんが、早くアウトプットするレベルまで持っていきたいものです。今の時代なら膨大な量の原稿もevernoteなどへ保存しておけばすぐ検索できますから便利ですね。

1392p

筆者は学生のレベルを計り間違えないように、最初の時間に学生全体に無記名アンケートを実施している。三段論法を知っているか、連立一次方程式はスラスラ解けるか、GDPの構成要素を知っているか、といったレベルの二〇の質問に答えてもらい、その場で学生に集計させて、その講義の聴講生のレベルに見当をつけることにしている。ビジネスでいえば、マーケット・リサーチのようなものだ。こういう簡単な発想さえ、アカデミック一辺倒の者からはなかなか出てこないものだ。いったん学生のレベルがわかったら、それにあわせて説明することは、筆者のように営業系でなくとも、ビジネスマンなら得意とするところであろう。

さすが実学出身者の方はやることが実践的ですね。いつか連続した講義を持つことになったらぜひ実践してみようと思いました。

 

実践したいこと
・自分しかできないことに取り組む
・書いた原稿・書類などはすべて保存する
・伝える相手のレベルを正確に把握する

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No13 LIFE SHIFT(ライフ・シフト)

今回は2016年に大ヒットしたライフシフトです。2017年に読んだ本では一番面白かったです!
 

LIFE SHIFT(ライフ・シフト)
リンダ グラットン アンドリュー スコット
東洋経済新報社
売り上げランキング: 18
私たちはいま途方もない変化のただなかにいるが、それに対して準備ができている人はほとんどいない。(中略)その大きな変化とは、長寿化の進行である。(中略)今先進国で生まれる子供は、50%を上回る確率で105歳以上生きる

私の年齢に近い今20歳のケースでも半分近くの人が100歳まで生きるだろうとのことです。嬉しい反面、
・できる限りギリギリまで仕事を引退しない覚悟
・労働に頼らない収入の確保
・熱中できる趣味
・できるだけ幅広い友人
を作る意識が必要になりそうです。
25p

代わって登場するのがマルチステージの人生だ。たとえば、生涯に二つ、もしくは三つのキャリアをもつようになる。まず、金銭面を重視して長時間労働を行い、次は家庭とのバランスを優先させたり、社会への貢献を軸に生活を組み立てたりする。

筆者はこれをポジティブな変化と捉えていますが、こういうことが容易に出来るのは相当優秀人だけで多くの人はこなすべきタスクが増えることに怒りや苦しみを覚えるだけな気もします。たとえ仕事が定時に終わったとして、そのあと副業になり得るレベルの趣味をこなしている人は今どれだけいるでしょうか。。
 69p

私長寿化に関連して最もよく論じられている経済問題は、とくに先進国で公的年金が財政面で持続困難になりつつあるという問題だ。

ここでは年金の持続性がテーマとして取り上げられ、日本が課題の筆頭としてされていました。もう絶望感しか感じませんね。働く人10人で老人7人を支えるなんて絶対無理でしょう。遅れて年金制度を導入しだした発展途上国は積立方式を採用しているようで先進国はこれから地獄の苦しみを味わうことになりますね。

92p

高齢化が経済に及ぼす影響は大きい。

日本でも介護施設を運営するチャームケアなどは実績が拡大し続けており、株価でもきちんと評価されていますね。バフェットなどの著名な投資家が投資している高齢化関連の銘柄がないか確認してみようと思います。

参考:チャームケアの株価推移

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97P

都市で暮らすこと、とりわけいわば、「スマート・シティ(賢い都市)」に住むことを望む人が増えているのだ。

私は不動産投資にも興味があるのですが、今後はますます郊外と都心の格差が広がり、特に裕福な外国人のマネーが流入する可能性のある六本木、銀座などはさらに上昇する可能性が高いと考えています。

124p

ITか自分のスキルの価値が落ちてきたとしても、そのスキルを売り、別のスキルを買うわけにはいかない。そのため、無形の資産への投資は慎重におこなう必要がある。

自分がこれならどのようなスキルを身につけるべきかはこれがあるが故に非常に重要かつ難しい問題です。例えば少し前は外資系金融機関向けのスキルがもてはやされましたが、リーマンショック以降はAIなどに代替される可能性が著しく高まっており、人気や激務、就職難易度に比べて割に合わなくなってきていると思います。

198p

どこでも通用するスキルを職場で習得しようと思えば、それを支援してくれる企業を見つけなくてはならない。(中略)従業員の能力開発を支援する意志と能力がどの程度あるかは、会社によってまちまちだからだ。

不動産市場同様、企業の人気も格差が広がり続けることでしょう。そのとき組織の幹部候補は新卒採用、中途は例外を貫く日系企業はますます辛くなると思うのですが、さてどうでしょうかね。。

207p

(筆者が描くモデルケースの一人である)ジェーンは37歳で長女のリリーを、2年後に長男のカルロスを出産する。

私は基本的に本書の主張に賛成していますが、筆者は高齢化を少しポジティブに捉えすぎている面があり、ここはその典型的な記述ですね。37歳で初産、39歳で2人目というのはあまりに楽観的だと思います。

275p

市民が犯しがちな(株式投資の)誤りのパターンがいくつかあるという。
第一は、株式への投資が少なすぎること。
第二は、株式投資をする際に、「局所バイアス」の影響を受けやすいこと。
第三は、勤務先企業の株式を保有しすぎること。
第四は、値上がりしている資産を売却し、値下がりしている資産を保有し続ける傾向があること。
第五は、投資資産を放置しがちなこと。

要はS&P500に毎月リスク資産の一定額を投資し続けなさいということですね。非常に単純ですが、これに勝てる投資方法はなかなかないのではないかと思います。

 

実践したいこと
・できる限り長く楽しめる仕事を見つける
・労働収入意外の収入を確保する(うち、1つは
S&P500に投資する株式収入)
・熱中できる趣味を複数見つける
・幅広い友人を作る

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NO12 生涯投資家

今回は本業の投資業というより、村上ファンド事件で有名になってしまった村上世彰氏の著作を取り上げます。あの事件を振り返ってみたい方、世間の記憶が薄れた今だからこそ冷静に読んでみると面白い本だと思いますよ。
 

生涯投資家
生涯投資家
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村上 世彰
文藝春秋
売り上げランキング: 1,149
両親は、私が大学に入るまで毎年十一万円を贈与し、私の名義で株を買い続けてくれた。なぜ十一万円かというと、当時は十万円までの贈与は非課税だった。

村上さんは父親も投資家だったらしく、さすがに素晴らしい贈与と投資方法ですね。しかも当時は日本株のリターンも素晴らしく、200〜300万円の贈与で投資した株式は約2,000万円まで膨れ上がったようです。私も子供ができたら毎年出来る限り現金を贈与して株式に投資してあげたいものです。


10p

私が自分で株への投資を始めたのは、小学三年生の時だ。(中略)十年間のお小遣いを一括前払いということで、百万円の現金を手にした。

自分の子供にも早くから株式投資もさせようと思うのですが、いつから始めさせるかは難しい問題ですね。村上氏は灘中学に入学できるほどの切れ者ですから、普通は早くても複利の意味がきちんと理解できるようになる小学校5、6年生くらいからでしょうか。 

50p

私はこれまでの経験から、人をマネジメントしたり日々の事業を運営することは苦手であることを自覚している。投資家と経営者は、まったく違うのだ。

私もどちらかと言うと、事業よりも投資に興味があるのですが、ファンドというのは非常に狭き門で職業にするのはなかなか難しいのが悲しいところです。

130p

裁判官から、「『ファンドなのだから、安ければ買うし、高ければ売るのは当たり前』と言うが、このような徹底した利益至上主義には慄然とせざるを得ない」と、すべてのファンドを否定するような言及までなされた。

事件当時、一審で判決を述べた高麗邦彦裁判官の発言ですが、資本主義とはなんたるかを全く理解しておらず、これが曲がりなりにも日本の最高峰のキャリアを持つ方の発言だと思うと、それこそ日本の未来に暗澹たる気持ちを抱くのは私だけでしょうか。

134P

鉄道事業は、よほどおなしな設備投資や経費の形状を行わない限り、必ず利益を生み出す。ただし生み出せる利益の範囲は限られている、ということだ。

ということは株価がバブルになりすぎ、投資対象が見つからない時に適した投資先ということでしょうか。とは言え、日本株にはあまり触手が伸びないのですが、、

162p

ITバブル崩壊ののち、私はクレイフィッシュやサイバーエージェントなどの企業に、ファンドとして投資を行った。(中略)保有する現預金よりも時価総額がはるかに低いまま推移していたからだ。純粋に「割安な株」だったのだ。

ITバブル崩壊(IT部門)やリーマンショック(金融部門)など特定分野でバブルが弾けたときは逆に絶好の投資の機会になりますね。現在(2017年末)時点では米国株も日本株も絶好調でなかなかこういう銘柄が見つかりません。

 

実践したいこと
子供ができたら毎年出来る限り現金を贈与して株式に投資する
バブルが弾けたときは積極的に投資する

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NO11 MarketHack流 世界一わかりやすい米国式投資の技法

今回は最近実行している米国株投資に関する書籍を取り上げます。日本人が書いた数少ないまっとうな米国株向けの書籍ですので、米国株をメインに投資している人には強くお薦めします。
 

MarketHack流 世界一わかりやすい米国式投資の技法
広瀬 隆雄
東洋経済新報社
売り上げランキング: 8,563
MarketHack流 投資術10ヵ条は以下のとおりです。
①営業キャッシュフローのよい会社を買え
②保有銘柄の四半期決算のチェックを怠るな
③業種・株価の動きが荒々しい銘柄と、おとなしい銘柄をうまく使い分けろ
④分散投資を心がけろ
⑤投資スタイルをきちんと使い分けろ
⑥長期投資と短期投資のルールを守れ
⑦マクロ経済がわかれば、投資家としての洗練度が格段に上がる
⑧市場のセンチメントを軽視する奴は儲けの効率が悪い
⑨安全の糊代をもて
⑩謙虚であれ(投資の勉強に終わりはない)

第1章を丸々割いて説明しているこの10ヵ条は米国の個別銘柄投資を行う投資家にとって繰り返し読む価値があります。特に私は「グロース株のつもりで買ったはずが、株価が下落した途端、バリュー株だと思い塩漬けしてしまう」タイプですので、今でも時折思い出したように読んでは初心を忘れないようにしています。


62p

個人投資家は10〜16銘柄に抑えたい

保有銘柄が少なければ少ないほど、過大なリスクを抱えることになりますが、その一方で20銘柄を超えるとさらにもう1銘柄加えることによる効果が感じられないほど薄くなるようです。私はまだたばこ銘柄のアルトリアしか保有していないので、資金が溜まり次第銘柄を追加する必要がありますね。
参考:MOの株価推移 赤丸が購入タイミング

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72p

ポートフォリオは業種を分散させる

当たり前のことではあるのですが、税制や景気の流れである時点では特定のセクターが注目されることが多いですから、同じような業種の銘柄ばかりを買わないように気をつける必要があります。

例えば、たばこ銘柄のアルトリアは左下の消費安定株に位置しますから、次はそれ以外の場所に位置する銘柄を買うべきだということですね。

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MarketHackより

87p

相場が良い時、投資家は不思議な「不死身」感に囚われ、危険に対して鈍感になってしまいます。

私は今一般メディアでも取り上げられるほどになった仮想通貨にこの「不死身」感を強く感じています。ここからの急落相場では悲劇が待ち構えていると思うので、保有している人のためにも下落するとしても緩やかに落ち着いてほしいものです。

 

168P

底値圏の株には手を出さないこと

詳しくは本書を読んでほしいのですが、アメリカには例えば株価が10ドルを割った場合、年金などの機関投資家がその銘柄を売却するルールがあるそうで、その後は株価が下がる一方ということになりかねません。

実践したいこと
ポートフォリオを意識しながら冬のボーナスで個別銘柄を購入する

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NO10 医師の経済的自由

本業が医師の方が書かれた資産形成のための書籍ですが、最近読んだ書籍の中では最も中身が濃い一冊でした。医師でなくとも所得が高めのサラリーマンには特に参考になると思います。

医師の経済的自由-豊かな人生と理想の医療を両立できる第3のキャリアパス
自由気ままな整形外科医
中外医学社 (2017-01-25)
売り上げランキング: 34,840
私は、次のような枠組みで資産形成を考えています。
①生活習慣・お金に対する心構え
②税法
③資産形成の総論
④資産形成の各論

最近何らかの保険に入ろうかと検討中なのですが、その過程で保険控除の複雑さに音を上げそうになっています笑 どうやって資産を増やすかを考える前にFP2級でも取って最低限の税法知識を身につける必要がありますね。


69p

東本多翁は、著書の中で「四分の一」貯金を推奨しています。しかし、医師のように年収1000万円を超える方なら、「四分の一」ではなく「二分の一」貯金を推奨しています。

この文章からもわかるように著書はかなりストイックに貯金を行ってきたようです。普通のサラリーマンではなかなか「二分の一」貯蓄は難しいと思いますが、「三分の一」それが難しくても「四分の一」貯蓄は心がけたいものです。

72p

例えば、私は不動産投資を行うにあたって、次のような枠組みを検討しました。
収益1棟マンションや収益1棟ビル…法人名義で購入
築古木造戸建て…個人名義で購入

詳しくは本文で説明されていますが、要は収益物件は税率負担を下げるために法人名義で、築古物件は本業の節税を行うために個人名義で購入するということですね。ちなみに築古木造戸建ては4年での減価償却となるようです。

73〜74p

私は新規の投資を検討する際、損失が発生した場合の税制での規定を必ず確認しています。(中略)しかし、REITの分配金は個人では分離課税なのに、法人では損益不算入の適用がない等の例外があるので油断できません。

こういう理由がよくわからない理不尽なルールが無数に存在するんですよね、、 今年損切りしたETFでも何らかの利益と損益通算できないか調べないといけません。

79P

逆に、超過利潤を得る行為は、次のごとくだと考えています。
・小規模な私立病院に務める
・開業する
・割の良いアルバイトをする
・中古住宅を購入する
・中古車を購入する

この書籍の内容と合わせて考えると、港区青山か千代田区番町の中古物件を購入するのが良いようですね。最も中古とはいえこのような立地の不動産は普通のサラリーマンでは手が出ないと思いますが。。

80p

そして、資産形成を行う上で、もうひとつ重要な事があります。最も適した時期に最も適した場所にいることです。

この良い例として1990年代後半に米国の投資銀行に就職すること、2009年に株式市場に参戦すること、悪い例として1990年に日本の不動産市場に参入することが挙げられていました。現在、私は積極的に米国株投資の機会を探っていますが、一般的に言えば過熱気味の時期であることは心がける必要がありますね。

82p

私は不動産ではドミナント戦略を、金融資産では超長期逆張り投資戦略を選択しています。

不動産では、どうせ日本の不動産で値上がりが見込みやすいエリアは千代田区・港区・中央区に限られていますから、このエリアに住んで近所に割安な物件が売りに出されたらすぐに買うという手法が有用なようです。一方、金融資産では住む場所に関係なく、株価が上がっている株式を購入するのがセオリーですね。ちなみに89pには著者の投資先も書いてありましたが、意外なことに50%は日本株だそうです。もっともうち、65%はリーマンショック時に買い付けたJREIT、東北地震後に購入した電力株とのことで、その鑑識眼は本当に素晴らしいです。

115p

私の不動産投資戦略は次のごとくです。
・立地が良い物件を取得する
・自宅から徒歩圏内の物件を取得する
・可能な限り自動運転化する
・ランニングコストが安い物件を取得する
・立地に最適化した物件運用を行う

なんと筆者はほぼすべての物件を自宅から徒歩内で購入しているようです。確かにそのほうが管理が楽で効率的ですが、それで以下のようにいくつも物件を保有しているとは驚きです。
収益一棟マンション、ゲストハウス、貸家、貸作業所、区分マンション、コインパーキング、月極駐車場

120p

5億円の大型物件一棟よりも、1億円未満の小型物件5棟のほうが不動産投資の安定性が増します。

サラリーマンでも購入できる物件はだいたい6,000〜7,000万円くらいですから、これくらいの物件を複数保有したいものですね。
131p

全くのメンテナンスフリーはコインパーキングです。国内最大手企業に一括貸ししているため、全く何もしなくても毎月口座に振り込まれます。

こうい立地の良い土地さえ仕入れられればコインパーキングは楽そうで良いですね。まあそれが難しいのですが笑

141p

旅館業開業に際して策定した戦略は次の3点です。
・1棟貸しで固定費(人件費)を削減
・宿泊特化型
・外国人+家族+高所得層に特化

このまま真似したいくらい笑、素晴らしいビジネスモデルです。日本の一人あたりGDP低下、訪日外国人の増加、円安などはしばらく続きそうですから、今後も有望なビジネスモデルでしょうね。

166p

メンターなくして成功することは難しいです。最初は紙ベースの知識習得が必須です。しかし、次のステップではメンターによる直接指導が有効なのです。

とりあえず現在実行している米国株でメンターになる人がほしいのですが。。最近はコメントして返信までもらえるブログが増えているので、まずはウェブ上で色々とアドバイスを貰うのがいいのかもしれません。

174p

・人間としての基礎能力が未完成の高校生までは本流での競争を行うべきである。それなりの才能があるのなら、学歴は費用対効果が最も高い
・大学生・社会人以降では、できるだけ競争の少ないニッチ分野を目指すべき
・高校生から大学生になる際に、発想の劇的な転換が重要

だんだん教育論みたいな話になってきましたが、筆者の言うとおりいつまでたっても最激戦区(レッドオーシャン)で戦うのは凡人にはきつすぎるので早め早めにニッチな分野に流れていくのが大切ですね笑。

実践したいこと
税金について勉強する(FP2級?)
手取りの「三分の一」は必ず貯蓄に回す
築古木造戸建ては個人名義で購入で、収益1棟ビルは法人名義で購入する
新規に投資する際には損益通算について確認する
不動産を購入する際には6,000〜7,000万円のレンジの物件を購入する
各分野のメンターを見つける

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