NO9 ルポ 税金地獄

2冊続けて税金に関する書籍です。朝日新聞らしい切り口でしたが、それほど目新しい視点の話はありませんでした。。

ルポ 税金地獄 (文春新書)
朝日新聞経済部
文藝春秋
売り上げランキング: 26,159
会社名義で国内外の不動産に投資し、十億円規模の資産を築いた。相続対策もぬかりない。不動産取引に使う金は個人名義で銀行から借り、資産管理会社に貸し付ける。その貸付債権を毎年約百万円分ずつ、妻や二人の子に生前贈与する。毎年約百万円までなら贈与税がかからない。

まるで税法を悪用して富を築いたかのような書きぶりですが、会社名義で国内外の不動産に投資し、十億円規模の資産を築いたというからにはもはや一つの事業を統括してきた社長そのものであり、特に問題はないように思います。

23p

東京二十三区内で五棟のアパートを経営する男性(中略)の年収は家賃収入と年金で六千二百万円ほど。(中略)住民税などを含めた納税額は約七百五十万円にのぼった。法人経営にすると、自分や「社員」にした妻の給与、会社名義の生命保険なども経費にでき、(中略)納税額は約三百三十万円。四百万円超の節税になる。

やはり所得がある程度の額に達したら、すぐに法人に切り替えたほうが良さそうですね。株式会社ではなく、合同会社というのも1つのポイントのようです。

29p

財団がまず、父親が贈与したい六億円を出資して株式会社をつくる。その会社が銀行から四億円を借りて、計十億円で六本木や赤坂と言った人気が高い地域にあるタワマンの高層階の部屋を買って人に貸す。そのうえで、息子に会社の株式を贈与する。

王道パターンの1つとして、タワーマンションの高層階による資産圧縮と会社の株式贈与の組み合わせが紹介されていました。もっとも不動産価格下落のリスクをもろに負うことになる点には注意が必要ですね。

58p

子や孫の教育資金を一括して贈与した場合、子や孫一人につき一千五百万円まで贈与税が非課税になる「教育資金贈与」(中略)医療法結婚式や不妊治療費、ベビーシッター代などに使える「結婚・子育て資金贈与」も新たに始まり、一人一千万円まで一括で非課税の贈与ができるようになった。

例えば孫が4人いれば、これだけで(教育資金贈与1,500万円+結婚・子育て資金贈与1,000万円)×4で、1億円が非課税で贈与できるので、タワマン節税などと合わせれば資産数億円くらいまでの人ならば実質非課税で資産を贈与できる気がします。 

実践したいこと
所得がある程度の額に達したら、法人に切り替える。
タワーマンションの高層階による資産圧縮と会社の株式贈与を組み合わせる。
教育資金贈与と結婚・子育て資金贈与は積極的に利用する。

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NO8 金持ちのヤバい資産形成術

国税局調査官の大村さんの書籍を読んでみました。資産家の節税テクニックを網羅しており、資産家を非難するふりをしつつ、節税テクニックを教えているという何とも言えない内容となっています笑

金持ちのヤバい資産形成術 (中公新書ラクレ)
大村 大次郎
中央公論新社
売り上げランキング: 11,580
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38p

(死亡した人と同居していた家族が)330㎡以内の宅地を相続すれば相続税は80%減

本文にも書いてあるとおり、この縛りは全国共通なので、都心部のマンションが一番適していますね。ただし、最近は都内に住んでいても両親との同居を選ばない人も多いので、そのあたりの兼ね合いが難しそうです。

43p

相続税の対象となる土地の評価額は、国税庁が発表する路線価が基準となります。そして路線価は、一つのマンションでは一つの価格しかつかないことになっています。

まさにこれが理由で、タワマンの高層階は一時期非常によく売れたわけですね。すでに若干の対策も取られていますが、今でも現金で持っていることに比べれば、抜群の節税効果があります。

61p

財団がなぜ金持ちの節税アイテムになっているかというと、財団は、税金の面で非常に有利な特典を持っているからなのです。資産家が財団をつくって、自分のお金を拠出するときには、税金がかかりません。

本書だけ読むと、まるで魔法のアイテムのように聞こえますが、本当にこんな事ができるのか検証する価値はありそうです。

71p

医療法人は相続税がかからないのです。

開業医は二代目から急にお金持ちになる理由がようやく分かりました笑 道理で開業医のご子息は何浪しようとも、医学部を目指すわけです。

73p

投資組合自体には全く税金がかからないのです。

これまたすごい事実がさらっと書いてありました。収益は組合員に還元されて、税金は組合員が払うからという建前があるためとのことですが、ということは家族間で投資組合を立ち上げて、配当も消費せずひたすら再投資を続ければかなりのリターンが見込める気がするのですが、本当にそれほど美味しい話があるのか疑問に思うほどです。

87p

被相続人が死亡する前に、生命保険を「贈与」することです。(中略)15年満期で掛け金5000万円の生命保険を例に取ります。(中略)この生命保険は、加入してから14年目くらいまでは、解約払戻金がゼロに近くなります。この生命保険を加入14年目に、息子に贈与したとします。すると、この生命保険の贈与税の対象額はほとんどありませんので、贈与税はほとんどかかりません。が、翌年、満期になると、5000万円の解約払戻金がもらえるのです。

これについては筆者も、「もし税務当局が、これに気づけば、対応策を講じるものと思われます」と書いているくらいですから、やりすぎると税務署と裁判することになるかもしれませんね。 

実践したいこと
住宅を購入するなら都内のタワーマンション
以下、本当に実現可能なのか税理士さんに聞いてみる
・財団を作ってそこに財産を移す
・個人レベルで投資組合を立ち上げる
・生命保険の途中贈与による節税

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NO7 自由な人生のために20代でやっておくべきこと[キャリア編]

レバレッジシリーズで有名な本田直之さんの書籍です。現在は日本とハワイを拠点にしながら生活しているということで羨ましい限りです。私はまさに20代後半ですし、今何をすべきか参考になるだろうと思い、本書を読んでみました。

自由な人生のために20代でやっておくべきこと[キャリア編] (幻冬舎文庫)

 

58p

生きることの達人は、仕事と遊び、労働と余暇、心と体、教育と娯楽、愛と宗教の区別をつけない。何をやるにしろ、その道で卓越していることを目指す。仕事か遊びかは周りが決めてくれる。当人にとっては、常に仕事であり遊びでもあるのだ。これは、古代中国の思想家・老子の言葉です。

老子さん、良いこと言ってますね笑 早く仕事が余暇と同じになるくらい好きな仕事を見つけたいものです。

404p

景気動向、もしくは個別の事情で多少年収が上がることがあっても、それにつられて生活レベルを上げてしまってはいけない。特に家賃や住宅ローン、車の維持費など、固定費の部分をふくらますのは厳禁です。

今のところ自動車は保有していませんし、家賃も新卒時から変えていないので良い感じですね。次は結婚するときに贅沢しすぎないように気をつけないといけません。

586p

たとえば、これまでまったく経験のない趣味やスポーツをやってみるだけで、大いに学びがあり、思考が活性化します。地域活動でもジムでもワインの会でも、ビジネスと関係のない世界の人々に接する経験は、思考全体に大きな刺激を与えてくれます。

特に一人ではなく、他の人と行動するサークル活動などは視野が広がって良いようです。なお、個人的にも今年からジムに行こうと考えています。

848p

コーポレート・キャリアと並行してパーソナル・キャリアを築くのには、ある程度の時間がかかります。私自身、パーソナル・キャリアがようやくかたちになり、リターンが得られるようになるまで一〇年かかりました。 私は、アメリカ留学時代に、当時始まったばかりのインターネット関連事業の新しいビジネスモデルやベンチャー企業、経営の効率化などについての最新情報を複数の企業に提供していました。振り返ると、これが私のパーソナル・キャリアのきっかけとなりました。帰国後は再就職し、会社員として働きましたが、その間も、留学時代につくったネットワークは維持していました。会社員としてコーポレート・キャリアを築きながら、並行してパーソナル・キャリアをつくり続けたのです。このような私自身の経験からも、若い人たちには、就職してから一〇年間はまずコーポレート・キャリアを深く極めることをすすめます。

よほどの天才でもない限り、まずは企業で技術やネットワークを広げることは大切なようです。また、所属する会社も留学する学校も①可能性が広がるか、②優秀な人がいるかという観点から選びたいものです。

937p

では会社はどうやって選んだらよいのか。それは「お金を払ってでも働きたい」会社で働くということです。私は、二〇代から三〇代前半までは特に、「会社で働くとは投資である」という認識を持つべきだと考えています。六〇歳を過ぎても働き続ける時代、最初の一〇年あまりは投資に回すくらいの気持ちでなければ、実態価値は身につきません。「一円でも給料が高い会社」という基準で選んでも、その会社が数年でなくなってしまったら、また会社に不満があって辞めてしまったら、パーソナル・キャリアどころかコーポレート・キャリアもつくれません。次の場でゼロから始めることを考えると、投資した時間・エネルギーと、得たお金の収支バランスはまったく合いません。 

と思っていたらすぐ先にそのことが明記されていました。なかなか勇気のいることですが、特に若いときには目先の給料より得られるスキルを重視することが必要ですね。

1040p

実際に会社を選ぶとき大切なのは、「勝ち馬」に乗ることです。たとえば「セ・リーグだったら中日を選ぶ」という具合に、優勝しそうなチームに入るのです。(中略)将来性のある業界を選んだら、次は業界ランキングのチェックです。強い会社がますます強くなっていくのがサバイバル時代。

今だったらITが一番伸びそうな業界でしょうか。個人的にはセールスフォースドットコムなどに注目しています。

1267p

パーソナル・ブランドづくりの基本になるのは、なんといってもセルフ・メディアによる情報発信です。ブログ、ウェブサイト、メルマガ、SNS(フェイスブックやツイッター)などの情報発信ツールは、個人サバイバル時代の基本です。そして、これらセルフ・メディアによる情報発信をきっかけにして、雑誌などマスメディアでの紹介やコラム執筆などを働きかける、さらには出版というかたちで、パブリックな場に出ていく。このようなステップを経ることで、しっかりしたパーソナル・ブランドを構築することができます。

自分の場合、本名と写真を公開するもりはないのでちきりんさんみたいにユーザー名とアイコンで徐々にアウトプットしたいなと考えています。彼女の場合、あまりに有名でほぼ素性が公開されているようなものですが。。

1437p

私の場合はアメリカでの情報発信を発展させたかたちで、帰国後は四社の経営者にコンサルティングをして収入を得ていました。これが私のパーソナル・キャリアのベースとなり、今の本業につながっているわけですが、帰国してすぐ、それだけに専念したわけではありません。会社員としてのコーポレート・キャリアも継続していました。その後、ビジネス書を多読するというインプットから、そのサマリーを知り合いに配るといった打診を経て、現在の著述業ならびに出版プロデュースという事業が生まれました。アメリカ時代からここまで、およそ一〇年はたっています。パーソナル・キャリアとは「この道一筋」を究める類のものではありません。いくつもの種をまき、それらがいくつもの段階を踏んで、複合的につくられていく。これが私自身の実感です。

MBA取得・帰国後は会社員を続けながらコンサルティングをしたり、ビジネス書のサマリーを配布することを続けていたとあっさり書いていますが、筆者の努力が並大抵のものではないことが良く分かります。

 これほどハードワークせずに普通の人でも実践できるレベルで、これからの世の中を生き抜く方法はないものか、、といつものことながらぬるい感想を抱いてしまいました。。

実践したいこと
余暇と同じくらい好きな仕事を見つける
生活レベルを上げない
新しい趣味を始める
優秀な人がいて、可能性が広がる学校に留学する
優秀な人がいて、可能性が広がる会社に転職する
その後に繋がる情報発信をする

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NO6 2018年までのマンション戦略バイブル

今回は沖有人さんのマンション関連書籍です。

賛否両論ある人ですが、本書も非常に良い本だと感じました。ただし、小説などと異なりエッセンスを掴むことが目的だと思いますので、購入する前に図書館で借りて、気に入れば購入すれば良いでしょう。

2018年までのマンション戦略バイブル
沖 有人
朝日新聞出版 (2015-01-20)
売り上げランキング: 135,022

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13p

地価に最も大きな影響を与えるのは金融政策である。

筆者の主張通り、日限の異次元金融緩和によってマンション価格は高止まりが続いていますが逆に言えば黒田さんが退任するタイミングの落ち込みは相当激しいことになりそうです。アメリカは利上げに動いていますから、意外にすぐ来るかもしれませんね。

19p

六本木ヒルズの物件であれば、実売価格と相続税評価額の差は10倍にもなる。一般のタワーマンションでも、相続税評価額を20%以上下げることは十分可能だ。

資産に余裕がある方であればすでにブランドのようになっているマンションを購入して賃貸に出すのが良いみたいですね。

64p

自宅を売って得た利益に関しては特例がある。長期譲渡所得または短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、3000万円まで控除されるのだ。

不動産が高止まりしている今のような市況で購入しては大幅な値上がりは期待できませんから、不況を待ちつつ以下のようなマンショブログでお勧めされているマンションを購入して資産形成に役立てたいものです。

91p

下町風情のあるエリアで、昔ながらの木造物件にあえて投資する高額所得者がいる。耐用年数が経過した木造の物件の償却期間は4年である。減価償却を使って所得を圧縮し、所得税を節税することができるる。さらに取得から5年が経過すると、不動産の譲渡所得税率が39%から20%に下がるので、売却するならこのタイミングだ。

いつか高所得者になったらこういうテクニックも使いたいものです笑 浅草あたりなら意外に値下がりしないのかもしれませんね。

104p

投資で融資を受ける際の原則は「低く・長く・多く」である。

言うまでもなく、
金利は低く
期間は長く
金額は多く
ということですね。マンション購入までになるべく属性を良くして良い条件で借り入れたいものです。

106p

【フラット35について】しかし現在では、とりあえず一度住んだという実績さえ残しておけば、以後は賃貸用に使ったとしても、それを金融機関に告知する必要はなくなっている。

こういう制度の変更も現在の不動産バブルを促進しているのでしょうね。何度も書いていますが、不況になったときに港区あたりの鉄板マンションで応用したいです

119p

地価に最も大きな影響を与えるのは金融政策である。億ションは港区、渋谷区、千代田区の都心3区以外で買ってはいけない。

住居用マンションで1億円以上出す人は限られていますからそもそも都心3区でも億ションは買うべきではないのでしょうね。

149p

東京メトロでも地下鉄日比谷線の霞ヶ関駅と神谷町駅の間の新駅開設を決め、、

これは知りませんした。確かにグーグルマップで見ると、この2駅は約1.5kmも離れているようです。再開発計画は他にも色々ありますので、東京大改造マップ2017-2020などをご覧下さい。

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東京大改造マップ2017-2020 (日経BPムック)

日経BP社 (2017-01-30)
売り上げランキング: 1,622



なお、本書の最後には駅別の新築、築10年の中古価格が掲載されていましたが、港区はほとんど値下がりしていないか、むしろ値上がりしています。 資産性を考慮してマンションを購入するなら港区一強ですね。

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実践したいこと
住友不動産のマンションは避ける
強みがはっきりしているマンションを購入する
マンションは景気が悪いときに購入する
資産に余裕があれば、港区青山か千代田区番町の物件を購入する
タワーマンションでは価格が安い低層階の住戸を購入する

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No5 サラリーマンの僕が35歳で資産3億円つくった方法

株、不動産投資などに関する書籍です。 筆者の現状が分からないのが残念ですが、良書だと思います。

サラリーマンの僕が35歳で資産3億円つくった方法
島居 里至
大和書房
売り上げランキング: 342,219

 

 

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84p

前者は、仕組みをつくる人。
後者は、仕組みを利用する人です。

この後にお金を儲けたいのなら、「仕組みを作る」側にならなくてはだめだということです。という記述も出てきて、その通りだと思うのですが実行するのはなかなか難しいですよね。自分はしばらくのあいだは一番簡単に資本家側になる方法である株式投資をメインにするつもりです。

114p

僕が不動産投資を始めた2003年は、景気が悪くてちょうど不動産価格がものすごい勢いで下落し続けていました。

筆者はIPO→マンション投資→飲食店経営という順で資産を築いたようですが、いずれも最高のタイミングで始めている点に注意です。これはまさに生存者バイアスで、今からIPO投資やマンション投資を始めるのはかなりのリスクがあると思います。

118p

僕が今までに購入した物件は、次の通りです。
品川
飯田橋
横浜
横浜元町
代官山
神楽坂
神楽坂
赤坂
品川
新宿御苑前
中野
新宿
赤坂
新宿

このページでは筆者の物件一覧が紹介されていました。驚くべきは1Kとは言え、いずれも1千万円台〜2千万円台で購入していることです。今ではとても同じ価格では買えないでしょうね。羨ましい限りです。

121p 

1.都心からアクセスの良い全国的に有名な立地…代官山、恵比寿、品川など
2.地下鉄の駅から徒歩5分以内の超駅近物件
3.周辺にスーパー、コンビニエンスストア、クリーニング店などがある
4.高速道路の脇や、大街道沿いではない
5.投資用マンションが飽和しているエリアではない…水天宮や西新宿5丁目など

このページではどんな不動産を買うべきか紹介しています。1〜4は知っていましたが、5は知らなかったので参考になりました。なおその他には、152pに
・築年数は10年以下
・宅配ボックスがあること
・階数は2階以上
・眺望が抜けていること
などが紹介されていました。

209p 

うまくハワイの不動産を購入できれば、
家賃収入のインカムゲイン
その不動産を売ることによるキャピタルゲイン
そして為替変動によるトリプルゲイン
を得られます。

上手く賃貸に出せて、物件が値上がりし、為替が円安に振れれば、この通りになりますが、リーマンショックでも起きれば、この逆の貸せない・売れない・円高という地獄になる可能性もあることに注意が必要です。個人的に海外不動産は相当リスクが高いと考えています。

実践したいこと
お金を稼ぐ仕組みを構築する
不景気時に資産を購入する
都心からアクセスが良く、全国的に有名な立地で駅近くの物件を購入する

類似書籍

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No4 マンション格差

4冊目はまたもマンション関係の書籍、マンション格差です。こういう書籍を読んでいると購入したくなりますが、今の相場はちょっと高すぎるので悩ましいところです。 

マンション格差 (講談社現代新書)
榊 淳司
講談社
売り上げランキング: 5,959




28p

40%近い利益を乗せて販売していると目される財閥系の大手デベロッパーもあれば、最初から5%の事業計画で始めてしまうところもある

マンションブログやtwitterを見て少しずつ詳しくなってきましたが、これはどうやら住友不動産のことのようです。もちろん住友不動産のマンションを一律に否定するものではありませんが、同社のマンションには少し注意が必要なようです。


なお、同社は安定して全国上位の販売数を誇っています。

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2015年分譲マンション販売ランキング 住友不動産2年連続第1位 首都圏・近畿圏別 供給 | 不動産情報-JC-NET(ジェイシーネット)より

37p

オフィシャルページにたどり着いたら、まずトップページでどんなことが表現されているかを確認しよう。そこで叫ばれていることが、そのマンションで最もウリになるポイントなのである。(中略)最も注意すべきは、「何を言いたいのか分からない」広告だ。

ちなみに今個人的に気になっているプライムパークス品川シーサイド ザ・タワーのトップページはこんな感じでした。


とにかく品川に近いことを押しており、言いたいことは分かるので及第点と言ったところでしょうか。

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66p

ひとつ具体的にマンション名を挙げれば「広尾ガーデンヒルズ」というマンション。

これは同じエリアで中古の物件の方が価格が高くなっているというきわめて珍しいマンションについての記述です。

残念ながら現在のように市況が盛り上がっている局面ではこんな物件では出てこないでしょうが、次の不況期に期待ですね。

中古価格の推移が調べられるイエシルで調べてもほとんど落ち込んでいません。凄いマンションですね。

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78p

町のあちこちで通りが血に染まっているときこそ、買いの絶好のチャンスだ。

もはやマンション購入というより株式投資の話ですが、マンションを購入する際も今市況がボトムに近いかトップに近いかは冷静に考えたいものです。

94p 

「どこでマンションを買えば、資産価値が下がりませんか?」

良くいただく質問である。

「港区の青山と千代田区の番町ですね」

東京ならそう答える。

 うーん、間違いないのでしょうが、この辺りだと、1Kでもあっさり億ションになりますからね汗 なんというか資本主義の闇を見た気がします。。

 

107p

新築マンションを購入する場合、住居条件によほど大きな差がない限り、階数が低くても価格が安い住戸を選んでおいた方が特になる。

以前読んだ専門家は絶対に教えてくれない! 本当に役立つマンション購入術と同じ主張をされています。なお、築年数が経てば経つほど階数による価格差は無くなるようです。

実践したいこと
住友不動産のマンションは避ける
強みがはっきりしているマンションを購入する
マンションは景気が悪いときに購入する
資産に余裕があれば、港区青山か千代田区番町の物件を購入する
タワーマンションでは価格が安い低層階の住戸を購入する

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No3 サラリーマンこそ自分株式会社をつくりなさい

3冊目は個人投資家である吉川英一さんが書かれた1冊です。不動産投資や低位株で資産を築き、既に何冊も書籍を出版されているようです。

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サラリーマンこそ自分株式会社をつくりなさい――1000万円生活を謳歌する
吉川 英一
ダイヤモンド社
売り上げランキング: 6,914



さて、本書の内容をごく簡単にまとめてると、個人向けの消費税・相続税が上がる一方で、法人税は下がるのだから、なるべく法人として活動しましょうということでしょうか。

今すぐサラリーマンを辞めるのはもちろん非現実的ですが、将来的には労働者から資産家へジョブチェンジしないといけないのは間違いないわけで、その間の期間に役に立ちそうな内容でした。

以下、気になった箇所をまとめてみました。

112p

法人の場合は、不動産の売却益が発生しても、ほかの所得と合算できます。大幅な赤字が発生する年に不動産を売却して利益と相殺したり、繰り越し欠損が貯まった頃を見計らって譲渡益の出る不動産を売却すれば、個人よりかなり有利に節税しながら不動産を処分することができるのです。

ここで衝撃的な記述が次の一文です。

113p

法人では、役員報酬は原則として損金として認められませんが、退職金は損金となります。

ということなので、もともと構成員の役員報酬をやや多めに設定しておいてから、構成員が退職する年に不動産を売却すれば損金合算することができるようなのです。しかも、役職を明確に降格すれば“退職金”をもらうことも可能なそうで、本当に恐ろしい制度です笑

120p 

法人が契約者となって役員または従業員を被保険者、受取人を法人として生命保険に加入すれば、保険料の全額または一部を損金として計上できます。

これは役員が退職するときに保険を解約することで、返戻金収入と退職金経費を相殺することができるとのことです。うーん、色々な技があるものですね。

122p

常時雇用する従業員数が20人以下の個人事業主や会社の役員など向けに、掛け金が課税所得から全額控除される小規模企業共済という有利な制度が用意されています。

小規模企業共済も退職金同様、損金になるようなので急に利益が出そうになったときに使えるようです。また、1年以上事業を継続していれば経営セーフティ共済という同様の制度にも加入できるので、不動産を売却する年には必須の制度になりそうです。

126p

住宅こそ会社に買ってもらい、役員社宅として社長に貸し出せば良いのです。

この辺りの話はよく分からなかったので汗、今度詳しい人に聞いてみようかと思います。

163p

日本政策金融公庫は無担保、無保証人を希望される方に対しても「新操業融資制度」が設けられており、要件を満たせば限度額3000万円まで原則無担保、無保証人で借り入れ可能となっています。

これまたなかなか衝撃的な内容です。例えば、“不動産業を始める”などの名目で借りて、不動産を買う資金にするようなことも可能なのでしょうか。。さらに女性、若者、シニア向けには更に有利な制度もあるようで詳しく調べたいところです。

総合すると法人になるとずいぶん美味しい話が増えるようで、不動産バブルがはじけた頃に不動産業を目的として法人化するのは面白いかもと感じました。 

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